Betriebskostenoptimierung in Immobilienportfolios
Eine deutliche und nachhaltige Wertsteigerung des Immobilien-Portfolios lässt sich durch eine systematische Vorgehensweise erreichen, die dem Beratungsansatz der Eneo Energie GmbH zugrunde liegt.
Peter von Fintel, Gründer und Geschäftsführer, ist durch seine langjährige Beratungstätigkeit bei Deloitte und seine Vorstandstätigkeit bei zwei B2B-Energieversorgern und Dienstleistern mit den Prozessen des Energie-Managements in Immobilien-Portfolios gut vertraut.
Er identifiziert im Management der Betriebskosten und insbesondere im Bereich Energie-Management großes Optimierungspotential in mehreren Bereichen. Im Zuge der Kostensenkung werden weitere Ziele unterstützt: die Entlastung der Mitarbeiter durch Vereinfachung der Prozesse und externe Unterstützung, die Verbesserung der Nachhaltigkeit und die Erhöhung der Mieterzufriedenheit.
Für die Umsetzung werden folgende Maßnahmen angeboten:
- Optimierung des Energiebezugs,
- Versorgung der Mieter mit erneuerbarer Energie zu attraktiven Konditionen,
- Smart Metering und Energie-Controlling,
- digitale Optimierung der Gebäude-Automation,
- dezentrale Eigenerzeugung, sowie
- Optimierung der übrigen Kostengruppen der Betriebskosten.
Optimierung des Energiebezugs
Umsetzbar sind nicht nur deutliche Verbesserungen der Kosten durch strukturierte Neuausschreibungen, sondern auch flexiblere Gestaltungen der Bezugsverträge, die Bestandsveränderungen im Portfolio durch Mengen-Flexibilitäten unterstützen.
Ebenfalls verbesserbar sind die Prozesse der Rechnungsprüfung und Kontierung durch objektbezogene Vorkontierung der Lieferanten und die Bereitstellung elektronischer Rechnungsformate. Entscheidend und ebenfalls verhandelbar sind fest datierte Stichtagsabrechnungen und Service-Level-Vereinbarungen für die Behandlung von Klärfällen der Jahresrechnungen.
Wichtig und im Zuge der Neuausschreibung für Strom und Gas gut umsetzbar ist die Umstellung auf eine klima-neutrale Versorgung, die zu keinen Mehrkosten gegenüber konventionellen Produkten führt.
Es hat sich gezeigt, dass in größeren Beständen, auch bei teilweiser Fernwärmeversorgung, Kostensenkungen von 30% erreichbar sind. Meist kann durchschnittlich für jedes zweite Objekt die Bezugskondition verbessert werden.
Nach Optimierung und Neuausschreibung verfügt der Auftraggeber über leicht steuerbare Rahmenverträge und hat einen transparenten Vertragsüberblick. So werden Auskunftsfähigkeit und Planbarkeit der Kosten deutlich verbessert
Smart-Metering / Controlling und EM-Systeme
Eine zeitnahe Überwachung der Verbräuche des Gesamtportfolios und einzelner Objekte ermöglicht der Einsatz eines zentralen Messstellenbetriebs. Die vom Gesetzgeber geforderte Umstellung der Zähler durch die Netzbetreiber bzw. Messstellenbetreiber steht ohnehin an. Ohne die Umstellung auf einen zentralen Dienstleister bringt die Umstellung jedoch wenig Effekte. Die Kosten tragen in jedem Fall die Anschlussnutzer.
Jetzt besteht die Möglichkeit durch Analyse und Auswertung des Marktangebots die für das Portfolio geeignete zentrale Gesamtlösung zu identifizieren, um unnötige Mehrkosten zu vermeiden und kurzfristig ein aussagekräftiges Energie- und Effizienz-Monitoring einzurichten.
Auch ist jetzt der richtige Zeitpunkt zu überprüfen, ob und mit welchem Partner und Ressourcen das ab 2021 umsetzbare Liegenschaftsmodell für das eigene Portfolio zusätzliche Wertschöpfung generieren soll. Ein Submetering der Wärmeverbräuche und deren Abrechnung bietet neue Optionen der Ertragssteigerung.
Eine koordinierte Umstellung eines Mehrsparten-Messstellenbetriebs eröffnet auch Möglichkeiten den Mietern über die eingesetzten Gateways gesteuert Ladelösungen für E-Mobilität oder weitere digitale Services anzubieten.
Digitale Optimierung der Gebäude-Automation
Der nächste große Hebel steckt in der Gebäudeautomation. Die eingesetzten Systeme laufen fast immer deutlich unter ihren Möglichkeiten. Negative Wechselwirkungen zwischen Kälte-, Lüftungs- und Heizungsanlagen werden meist nicht erkannt. Die Ressourcen fehlen und die Systeme sind inzwischen zu komplex. Die in Studien nachgewiesenen Mehrverbräuche betragen durchschnittlich zwischen 50 und 70%.
Die gute Nachricht ist, dass es inzwischen digitale Lösungen gibt, die diese Ineffizienzen erkennen lassen. Die Analyse und das dazugehörige kontinuierliche Monitoring machen die Effizienz der eingesetzten Technik transparent und messbar.
Das verhilft zu deutlichen Energieeinsparungen, so wie zu Klima- und Komfortverbesserungen. Es bietet auch die Möglichkeit technische FM-Dienstleister mit besseren Informationen zu versorgen und ihre Arbeit über Service-Level-Agreements zu steuern.
Die Amortisationsdauer der Maßnahmen liegt zwischen 6 und 12 Monaten. Sie ist bei Inbetriebnahmen neuer Gebäude und jüngeren Bestandsgebäuden eine äußerst rentable Handlungsoption, die sich in einem Zeitraum von wenigen Wochen umsetzen lässt.
Dezentrale Energie-Erzeugung
Im Objekt, in der Kundenanlage oder im Quartier erzeugte Energie ist heute klimafreundlicher und kostengünstiger als der Fremdbezug. Auch diese Option gehört daher als wichtiger Baustein in das Beratungsangebot der Eneo Energie GmbH.
Eneo unterstützt durch professionelle Ausschreibungen von Contracting und Mieterstromprojekten, sowie der Beratung zum Aufbau eigener Energie-Dienstleistungsgesellschaften, die innerhalb der Unternehmensgruppe Energieversorgungslösungen über Contracting anbietet.
